В пользу сегмента загородной недвижимости, в отличие от московского рынка жилья, говорит то, что он менее подвержен колебаниям, - считает Полина Иванова, ведущий аналтик УК "Северо-Запад. По ее словам, для рынка загородной недвижимости характерен стабильный рост цен. В настоящее время на рынке загородной недвижимости Московской области представлено более 400 поселков, из них в активной продаже - более 230. По данным аналитика «Северо-Запада», объем загородного рынка оценивается примерно в $9 млрд.
Недостаточно качественных предложений в сегменте бизнес-класса. Загородное жилье бизнес-класса часто используется как альтернатива городской квартире, поэтому как «приложение» к дому покупатели хотят получить и хорошую транспортную доступность, и развитую инфраструктуру, и определенный уровень сервиса, - считает Полина Иванова.
Что касается поселков элитного класса, то здесь ситуация не такая однозначная. Вроде и предложений достаточно и спрос стабильно высокий, но требования потенциальных потребителей таковы, что многие поселки оказываются неликвидными объектами. Очень большое количество факторов необходимо учесть застройщику, чтобы коттедж в дорогом элитном поселке нашел своего покупателя. Тут и архитектурные концепции, и высокий уровень безопасности, и качество сервиса, и специфические объекты инфраструктуры, - отмечает ведущий аналитик «Северо-Запада».
В отличие от потенциальных клиентов, которые предпочитают наличие развитой инфраструктуры в поселке, девелоперы, в первую очередь, руководствуются соображениями экономической целесообразности.
Позволить себе развитую инфраструктуру может не каждый девелопер, т.к. затраты очень высоки, а сроки окупаемости составляют несколько лет. Потому понятно желание многих либо отдать территорию операторам (на условиях продажи либо сдачи в аренду территории), либо обойтись минимально-необходимым уровнем инфраструктуры: для поселка бизнес-класса - это детские площадки, круглосуточная служба сервиса, спортивные площадки (мини-футбол, зимой каток), прогулочные зоны.
Опыт показывает, что многие жильцы изначально за то, чтобы в поселке было как можно больше объектов развитой инфраструктуры, но, когда объект запускается, платить за нее чаще всего не хотят и посещают нечасто.
Количество планируемых объектов инфраструктуры зависит от инфраструктуры района. Если в районе есть хорошая школа, то строить ее в поселке бессмысленно. Чаще всего, жителей элитных поселков интересует наличие профессиональной службы сервиса в поселке (уборка территории, благоустройство и т.п.), безопасность, транспортная доступность, наличие прогулочных зон (парки, аллеи, променады, дорожки для велосипедистов и роллеров), детских площадок, открытых универсальных спортивных площадок и небольших кафе. Остальное - уже излишество, которое к тому же стоит дополнительных инвестиций для девелопера и использования ограниченных земельных ресурсов для размещения объектов рекреации.
Что касается архитектурных стилей и предпочтений потенциальных покупателей элитной загородной недвижимости, то аналитики отмечают, что чаще всего, люди путаются в определениях архитектурных стилей домов и зачастую для них оказывается более важной внутренняя функциональность и удобное расположение дома в поселке, нежели экстерьер здания. Единая архитектурная концепция застройки в поселке приветствуется, но не является абсолютным критерием при выборе формата жилья.
Покупая дом в элитном коттеджном поселке, клиенты хотят не просто приобрести дом с участком, а получить определенное качество жизни, к которому они привыкли, сервис, а также уют, ощущение защищенности, комфорта.
Поселок заявлен как дорогой, элитный, клубный, значит, девелопер должен предоставит адекватный этим деньгам сервис, продуманную логистику поселка. Продумать все, вплоть до мелочей, которые зачастую и являются решающими в пользу покупки жилья. Например:
• в многоквартирных домах в подъездах предусмотреть отдельные охраняемые помещения для колясок (чтобы не заносить их в квартиру)
• в многоквартирных домах в подъездах предусмотреть специальное место, где можно помыть лапы собакам
• предусмотреть отдельные помещения для хранения шуб в летний период с определенным температурным режимом и др.
Жилье должно быть простым, удобным, красивым и функциональным. Для большинства потенциальных покупателей элитной загородной недвижимости наиболее приемлемым является формат отдельного коттеджа. В собственном доме особое внимание уделяется наличию изолированных помещений, спален с примыкающими с/у (как правило, при площади дома 500-700 м2 это не менее 5-ти спален). При этом, обслуживающий персонал, сезонно работающий или постоянно живущий должен находиться в отдельно-стоящем доме.
Учитывая, что формат загородного жилья предполагает проведение основного времени «на воздухе», то чаще всего, в требованиях потенциальных покупателей звучит наличие террасы, или беседки, или патио, или большого балкона, или веранды для приема гостей (не менее 5-ти человек).
Хорошим продающим моментом как для отдельных коттеджей/вилл в загородных поселках является большая гостиная (не менее 50-ти м2) или кухня-столовая (не менее 30-ти м2) с возможностью размещения в ней камина.
Большие двусветные пространства помещений могут быть уместны только при учете приличного расстояния между домами. Жить «окно в окно» не комфортно.
Еще один продающий момент: заранее спроектировать помещения в доме под размещение винного погреба или сигарной/кальянной комнаты и т.п.
Обязательно наличие качественно организованного внутреннего пространства в поселке, тротуары, детские площадки, парковая зона. Площадки для барбекю недалеко от многоквартирных домов или беседки будут пользоваться постоянным спросом у местных жителей. Важным фактором является хорошее освещение рекреационных зон.
Эти данные были получены благодаря исследованиям, проведенным компанией «Северо-Запад» в ряде элитных коттеджных поселков Подмосковья:
1. Никольская Слобода
2. Истра Кантри Клаб
3. Антоновка
4. Ново-Ильинское
|
|
